การจัดทำและยื่นงบการเงินนิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

ข้อควรรู้ทางด้านการเงินและบัญชีของ พรบ.อาคารชุดและพรบ.หมู่บ้านจัดสรร 

เรื่องทั่วไป

การเรียกผู้พักอาศัย

• หมู่บ้าน จะใช้คำว่า สมาชิก
• คอนโด จะใช้คำว่า เจ้าของร่วม

พื้นที่จัดเก็บค่าส่วนกลาง

• หมู่บ้าน จะคิดตาม ตารางวา
• คอนโด จะคิดตาม ตารางเมตร

การโอนกรรมสิทธิ

• หมู่บ้าน การโอนบ้านหลังนั้นจะต้องไม่เคยโดนอายัด/ระงับสิทธิที่สำนักงานที่ดิน เนื่องจากค้างชำระค่าส่วนกลางเกินกว่า 6 เดือน
  
• คอนโด การโอนจะต้องติดต่อสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อขอใบปลอดหนี้ที่ลงนามโดยผู้จัดการนิติบุคคล

ข้อกำหนดอื่นๆ

• เช่น อัตราส่วนคนต่างด้าว คอนโดจะห้ามเกินร้อยละ 49 ของอัตราส่วนกรรมสิทธิทั้งหมด ส่วนหมู่บ้านไม่ได้กำหนดแต่อย่างใด
  

การเงินและบัญชี

การจัดทำงบการเงิน

• หมูบ้าน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้จัดทำงบการเงิน ตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีรับอนุญาต และเสนอต่อที่ประชุมใหญ่สามัญภายใน 90 วัน
• คอนโด นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้จัดทำงบการเงิน ตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีรับอนุญาต และเสนอต่อที่ประชุมใหญ่สามัญภายใน 120 วัน

การนำส่งงบการเงิน

• หมู่บ้าน นำส่งที่กรมที่ดินของแต่ละพื้นที่ ที่หมู่บ้านนั้นๆตั้งอยู่
  
• คอนโด นำส่งที่สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  

บทลงโทษผู้ไม่ชำระค่าส่วนกลาง

• หมู่บ้าน อัตราค่าปรับผู้ค้างชำระค่าส่วนกลางไม่เกินร้อยละ 10 ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ (หากค้างชำระค่าส่วนกลางเกินกว่า 3 เดือนนิติบุคคลฯสามารถระงับการใช้พื้นที่ส่วนกลาง และหากค้างชำระค่าส่วนกลางเกินกว่า 6 เดือนนิติบุคคลฯสามารถระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้)
• คอนโด อัตราค่าปรับผู้ค้างชำระค่าส่วนกลางไม่เกินร้อยละ 12 ของจำนวนเงินที่ค้างชำระและหากค้างเกินกว่า 6 เดือน จะเสียเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ 20 ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ (หากค้างชำระค่าส่วนกลางเกินกว่า 6 เดือนนิติบุคคลฯสามารถระงับการใช้พื้นที่ส่วนกลางและไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่)

เรื่องสำคัญ

หมู่บ้าน กำหนดเรื่องสำคัญที่ต้องใช้คะแนนเสียงกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงสมาชิกทั้งหมด

• การแก้ไขข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
• การปรับขึ้นค่าส่วนกลาง

คอนโด กำหนดเรื่องสำคัญที่ต้องใช้คะแนนเสียงกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด หากคะแนนเสียงครั้งแรกไม่ถึงกึ่งหนึ่งกำหนดให้ประชุมครั้งที่ 2 ต้องใช้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด

• การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
  
• การจําหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์
• การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทําการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง
  
• การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
• การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับ
  
• การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง
  
• การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง